Les municipalités régionales de comté (ci-après les « MRC ») doivent avoir adopté, depuis le 1er avril 2026, un inventaire des immeubles (ci-après l’« Inventaire ») présentant une valeur patrimoniale sur leur territoire. Bien que cette obligation découle de modifications législatives connues depuis plusieurs années, son entrée en vigueur marque une étape charnière pour les municipalités locales, notamment en ce qui concerne les décisions touchant le bâti ancien.
Pour les municipalités, l’Inventaire n’est pas un exercice théorique ou strictement patrimonial : il devient un nouvel élément structurant de l’analyse administrative et décisionnelle, en particulier en matière de démolition d’immeubles. Le présent article vise à en exposer la portée réelle, à dissiper certaines confusions et à mettre en lumière les principaux effets concrets à surveiller pour les municipalités.
Un rappel du contexte législatif
L’obligation des MRC d’adopter un inventaire des immeubles construits avant 1940 et présentant une valeur patrimoniale découle des modifications apportées à la Loi sur le patrimoine culturel en 2021. Le législateur poursuit d’abord un objectif de recensement et d’analyse, afin de mieux documenter le patrimoine bâti susceptible de présenter une valeur patrimoniale, et ce, afin d’éclairer les décisions publiques et de prévenir les pertes irréversibles.
L’inventaire constitue ainsi un outil de référence régionale élaboré selon une méthodologie encadrée par le ministère de la Culture et des Communications, et destiné à être mis à jour de façon évolutive.
Ce que l’Inventaire ne fait pas : une distinction essentielle
Il importe d’emblée de corriger une perception encore largement répandue : l’inscription d’un immeuble à l’Inventaire de la MRC ne signifie pas que cet immeuble devient, de ce seul fait, un immeuble patrimonial « classé » ou « cité » au sens de la Loi sur le patrimoine culturel.
L’Inventaire ne confère donc pas un régime de protection équivalent à celui applicable aux immeubles classés ou cités. Cette précision est fondamentale pour éviter de fausses attentes, tant du côté des citoyen(ne)s que des élu(e)s.
La portée juridique réelle de l’Inventaire : une qualification ciblée
Si l’Inventaire n’entraîne pas, à lui seul, le même niveau de protection qu’un immeuble classé ou cité, il n’en demeure pas moins qu’il produit des effets juridiques concrets, mais circonscrits, et ce, en vertu de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU).
L’article 148.0.1 de la LAU prévoit, en effet, qu’aux fins du chapitre relatif à la démolition d’immeubles, est considéré comme un « immeuble patrimonial » non seulement un immeuble cité ou situé dans un site patrimonial cité, mais également un immeuble inscrit dans un Inventaire visé à l’article 120 de la Loi sur le patrimoine culturel.
Autrement dit, l’Inventaire joue ici un rôle fonctionnel : il déclenche l’application d’un régime particulier de contrôle en vertu de la LAU.
Incidences concrètes sur les décisions municipales
La démolition d’immeubles : un effet direct et déterminant
L’effet le plus tangible de l’Inventaire concerne la démolition d’immeubles. En effet, les immeubles inscrits à l’Inventaire doivent obligatoirement être assujettis au règlement sur la démolition des immeubles de la municipalité locale.
Concrètement, cela signifie notamment que :
- des critères propres à l’évaluation d’une demande d’autorisation relative à un immeuble patrimonial doivent être appliqués1;
- l’analyse des demandes doit être faite obligatoirement par le comité de démolition2;
- l’affichage et l’avis public de démolition sont obligatoirement requis et que l’avis public doit être transmis sans délai au ministre de la Culture et des Communications3;
- une audition publique doit être tenue4.
Pour les décideurs, cette réalité se traduit par une augmentation de la sensibilité des dossiers, une attention accrue des citoyens et une attente de décisions particulièrement bien motivées.
Il importe cependant d’indiquer que l’inscription d’un immeuble à l’Inventaire n’empêche pas sa démolition.
En effet, même lorsque l’immeuble est inscrit à l’Inventaire, la municipalité peut :
- autoriser la démolition, avec ou sans condition (par ex. : projet de remplacement, conservation partielle, documentation);
- refuser la démolition, si elle estime que les critères ne sont pas répondus.
La décision doit toutefois reposer sur les critères propres prévus au règlement et être motivée, raisonnable et proportionnée. Un avis doit être transmis à la MRC lorsque le conseil autorise la démolition. Le conseil de la MRC dispose alors d’un délai de 90 jours pour désavouer, le cas échéant, la décision de la municipalité5.
Le contrôle de la démolition des immeubles à valeur patrimoniale : précisions jurisprudentielles
Dans l’affaire Ville de Gatineau c. Gestion NDI Champlain inc.6, la Cour d’appel conclut que la juge de première instance n’a pas commis d’erreur révisable en permettant la démolition d’un immeuble présentant une valeur patrimoniale, dans le cadre d’une demande d’ordonnance de démolition en vertu de l’article 231 de la LAU.
Dans son jugement7, la Cour supérieure indique que le législateur n’a pas choisi de soustraire les immeubles présentant une valeur patrimoniale aux critères applicables dans le cadre d’une demande d’ordonnance de démolition fondée sur l’article 231 de la LAU. Elle ajoute que le législateur n’a pas non plus établi de régime d’analyse distinct pour les demandes portées devant la Cour supérieure à la suite d’un refus sous le régime des articles 148.0.1 et suivants de la LAU.
Il en découle que l’assujettissement d’un immeuble patrimonial à un régime discrétionnaire municipal de contrôle de la démolition ne constitue pas, en soi, une interdiction de démolir.
Ainsi, les mécanismes municipaux de protection patrimoniale et le régime de contrôle de la démolition ne sauraient être appliqués de manière à faire échec à une demande d’autorisation de démolition lorsque l’état de l’immeuble est tel qu’il présente un risque pour la sécurité et que la démolition constitue le seul remède utile. Le caractère patrimonial de l’immeuble ou encore, son intégration à l’Inventaire, ne saurait être assimilé à un refus automatique indépendant des circonstances propres à chaque dossier.
Les permis et certificats : une information incontournable
Même en dehors du contexte de la démolition, l’Inventaire constitue désormais une information pertinente dans l’analyse des permis et certificats visant des immeubles anciens. Sans créer d’interdiction automatique, il invite à une prise en compte plus rigoureuse des caractéristiques du bâtiment et de son environnement bâti.
Conclusion
L’inventaire des immeubles patrimoniaux ne transforme pas les municipalités en autorités de protection patrimoniale au sens strict. Il modifie toutefois le cadre décisionnel, particulièrement en matière de démolition, et impose une vigilance accrue dans l’analyse des dossiers touchant le bâti ancien.
Pour les directions générales, l’Inventaire constitue moins une contrainte qu’un outil d’aide à la décision, favorisant des choix mieux informés et cohérents. L’enjeu, à terme, est de s’approprier cet outil afin qu’il serve pleinement l’objectif du législateur : mieux décider, en connaissance de cause.
Par MeAnnie-Claude Bérubé, avocate
Therrien Couture Joli-Coeur
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[1] Article 148.0.2 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme.
[2] Article 148.0.2.1 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme.
[3] Articles 148.0.2.1 et 148.0.5 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme.
[4] Article 148.0.7 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme.
[5] Article 148.0.20.1 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme.
[6] Ville de Gatineau c. Gestion NDI Champlain inc., 2025 QCCA 952.
[7] Gestion NDI Champlain c. Ville de Gatineau, 2024 QCCS, paragraphe 63.