Lorsqu’une municipalité n’exproprie qu’une partie d’un immeuble et que cette expropriation compromet l’utilisation de la partie restante (ci-après le « résidu »), le propriétaire visé, peut, dans certaines circonstances, demander l’expropriation totale de l’immeuble.
Depuis l’entrée en vigueur de la Loi concernant l’expropriation (ci-après la « LCE »), le 29 décembre 2023, le critère central pour octroyer une requête d’expropriation totale est celui du résidu qui « ne peut plus être utilisé selon l’usage le meilleur et le plus profitable de l’immeuble exproprié ».
Cette formulation se distingue de celle de l’ancien article 65 de la Loi sur l’expropriation (ci-après « LSE ») qui permettait l’expropriation totale du résidu lorsque celui-ci ne pouvait plus être « convenablement utilisé ».
Lors de l’étude détaillée du projet de loi1, on expliquait que cette nouvelle formulation visait à être plus précise et à mieux circonscrire les situations dans lesquelles le TAQ peut ordonner l’expropriation du résidu. Selon les commentaires accompagnant l’amendement, cette modification visait également à « tenir compte du plein potentiel de l’immeuble. »
La notion d’« usage meilleur et le plus profitable » (ci-après l’« UMEPP ») est elle-même encadrée par la LCE. Suivant l’article 87, l’UMEPP correspond à l’usage qui confère à l’exproprié la valeur la plus élevée en argent. Il peut s’agir de l’usage effectivement exercé à la date de l’expropriation ou d’un autre usage, dans la mesure où celui-ci répond aux conditions prévues à l’article 87 LCE.
Dans Municipalité du Village de Val-David c. Cour du Québec2, le juge Luc Morin est saisi d’un pourvoi en contrôle judiciaire d’une décision du Tribunal administratif du Québec ordonnant l’expropriation totale, laquelle a été confirmée par la Cour du Québec. Dans son jugement, il dresse un portrait exhaustif des principes développés sous l’ancien article 65 LSE relativement au concept « d’utilisation convenable ». Il rappelle notamment que ce concept devait recevoir une interprétation large et libérale et que l’exproprié n’avait donc pas à démontrer que le résidu était devenu totalement inutilisable. Il suffisait que les conséquences de l’expropriation compromettent le développement qu’il pouvait raisonnablement s’attendre à réaliser ou rendent le résidu inadapté à ses besoins.
Comme le souligne le juge Luc Morin dans cette décision : « il est permis de se questionner sur l’impact qu’aura cette réforme législative sur les précédents rendus sous l’article 65 LSE, incluant la présente décision ».
Le passage à l’UMEPP déplace ainsi le point de référence de l’analyse. Alors que, sous l’ancien régime, la jurisprudence abordait le critère de l’« utilisation convenable » de manière davantage subjective, en accordant une importance particulière aux besoins de l’exproprié ainsi qu’au développement qu’il pouvait raisonnablement envisager, l’article 30 de la LCE rattache désormais l’analyse à un usage objectif et défini selon des critères prévus par la loi.
Ainsi, bien que les principes jurisprudentiels développés sous l’ancien article 65 LSE demeurent susceptibles d’éclairer l’interprétation du nouveau régime, leur application devra nécessairement être adaptée au test en fonction de l’UMEPP de la propriété expropriée. À notre connaissance, aucun tribunal ne s’est encore prononcé de manière substantielle sur la portée de ce concept dans le contexte d’une demande d’expropriation totale.
Par M. Olivier Lawless, stagiaire en droit
DHC avocats
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[1] Québec, Assemblée nationale, Journal des débats, 43e lég., 1re sess., vol. 47, no 25 (1er novembre 2023).
[2] Municipalité du Village de Val-David c. Cour du Québec, 2025 QCCS 306.