En 2022, la pénurie de logements était sur toutes les lèvres. Alors que, dans les villes, les taux d’occupation des logements étaient bas depuis quelques années, voilà que les régions, qui ont connu une arrivée massive de nouveaux résident(e)s avec la pandémie, ressentent encore plus durement cette pénurie. Le QUORUM publiait alors un article sur le sujet dans cette section, demandant que des moyens soient mis en place. Qu’en est-il quatre ans plus tard?
Inoccupation faible, hausse du coût des logements
La crise du logement au Québec a atteint en 2024 une ampleur sans précédent. Selon le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), il s’agit de « la pénurie la plus étendue jamais vue », avec un taux d’inoccupation passé sous la barre des 3 % dans l’ensemble des municipalités — seuil à partir duquel un marché est considéré en pénurie. Cette situation ne touche pas seulement les logements dits abordables : c’est l’ensemble de l’offre résidentielle qui est insuffisante pour répondre aux besoins de la population. Parallèlement, de plus en plus de ménages doivent consacrer une part croissante de leurs revenus au logement, ce qui fragilise particulièrement les personnes à faible ou modeste revenu.
La bascule vers une pénurie structurelle s’est amorcée dès 2020-2021. À cette période, toutes les régions métropolitaines de recensement affichaient déjà des taux inférieurs à 3 %. Dans plusieurs villes de plus petite taille, les taux étaient encore plus bas, parfois nuls, comme aux Îles-de-la-Madeleine. En 2022, la pénurie s’est étendue à toutes les régions du Québec. En 2024, une légère remontée est observée, mais le taux moyen demeure à 1,8 %, bien en deçà de l’équilibre.
Les conséquences sociales sont majeures. Selon le FRAPRU, un ménage locataire sur quatre consacre plus de 30 % de son revenu au logement, seuil reconnu d’inabordabilité. Des dizaines de milliers de ménages y consacrent plus de la moitié, voire presque la totalité de leurs revenus, les forçant à couper dans des besoins essentiels et augmentant leur risque d’itinérance.
Malgré des efforts de construction importants, notamment en 2021, l’offre peine à suivre la demande, alimentée par la croissance démographique, l’immigration et l’inaccessibilité à la propriété. Résultat : la pénurie persiste, même si de nombreuses unités sont en chantier.
De nouveaux leviers et programmes
Face à l’ampleur de la crise du logement, Québec et Ottawa ont déployé depuis 2022 de nouveaux programmes, outils financiers et leviers réglementaires visant à accélérer la construction et à améliorer l’abordabilité. L’adoption de la Loi 31 en février 2024 compte parmi ceux-ci. Cette Loi confère aux municipalités un pouvoir d’urbanisme temporaire leur permettant d’autoriser des projets dérogeant à leurs règlements d’urbanisme actuels pendant que les nouveaux schémas d’aménagement découlant des nouvelles orientations gouvernementales suivent le parcours d’approbation prévu.
Sur le plan financier, différents leviers ont été introduits, dont le Programme de financement en habitation (PFH) de la Société d’habitation du Québec en 2025, qui travaille de concert avec le Fonds Amplifier de Desjardins doté de 50 M$ en capital patient. Par son initiative Logement abordable, Desjardins se veut un guichet unique pour accéder aux prêts hypothécaires, capitaux patients et fonds d’innovation. Au lancement de cette initiative, en 2022, Desjardins prévoyait contribuer à la construction de 3 000 logements abordables ou à abordabilité différée d’ici 2028. En date du 13 novembre dernier, 2 553 unités réparties dans 14 régions du Québec étaient en chantier ou habitées, ce qui a amené Desjardins à revoir à la hausse sa cible en décembre 2025, la portant à 10 000.
Maisons Canada, une agence fédérale chargée de construire et financer des logements abordables à grande échelle, a également vu le jour. Le volet Construction de son Fonds pour le logement abordable est doté de 1,5 milliard de dollars sous forme de prêts, dont 385 millions de dollars pour la création rapide de logements.
Malgré cette mobilisation, plusieurs critiques persistent. Ces programmes sont surtout adaptés à de grands projets urbains, laissant les petites municipalités et les régions en marge. Or, l’argent public devrait bénéficier équitablement à tous les territoires.
Pas simple de « sortir de la boîte »
Répondre aux besoins en logement abordable demande, entre autres, aux municipalités et MRC d’apporter leur collaboration dans des projets qui ne sont pas dans leur champ habituel d’intervention. Des idées innovantes voient ainsi le jour un peu partout au Québec. C’est le cas notamment à la MRC Les Laurentides, qui a mis sur pied une fiducie en habitation abordable, de concert avec sa Corporation de développement économique. Un premier projet de construction devait se réaliser en 2025, mais la réalité est tout autre.
« On nous demande de sortir de la boîte, d’innover, mais quand vient le temps d’implanter, on fait face à des enjeux liés aux programmes ultranormés. On [bloque face] à la machine qui n’est pas assez agile pour sortir de la boîte », comment le maire de Brébeuf et préfet de la MRC Les Laurentides, Marc L’Heureux.
Le projet de construction de logements abordables à Mont-Tremblant est pourtant bien avancé, l’architecte travaille aux plans, la Ville de Mont-Tremblant a cédé un terrain à la Fiducie, plusieurs acteurs sont au rendez-vous… il ne manque que le financement. « On est en attente de l’aide du fédéral et du provincial. On a créé ce projet pour nos employeurs, pour attirer des employé(e)s. Une partie du projet est aussi pour les étudiant(e)s de l’antenne du Cégep de Saint-Jérôme à Mont-Tremblant. On travaille sur ce dossier depuis 2018. On est arrivé avec le projet de fiducie d’utilité sociale en 2021-22. On est prêt. On y croit », conclut M. L’Heureux.
Une coop dans Charlevoix-Est
La Coopérative de développement immobilier de Charlevoix est née d’une initiative de la MRC de Charlevoix-Est afin de répondre à la pénurie de logements abordables dans la région, en s’appuyant sur les besoins concrets des employeurs. Son premier projet, situé à La Malbaie, compte 24 unités allant du studio au 4 ½. Les logements sont réservés aux employeurs membres de la coopérative. L’attribution des logements a eu lieu en décembre 2025, avec une disponibilité prévue pour le printemps 2026.
L’idée repose sur un constat : l’attraction de travailleur(-euse)s provenant de l’extérieur accentue la pression sur un marché locatif déjà tendu. En répondant aux besoins des employeurs, la coopérative libère indirectement des logements pour l’ensemble de la population. « La MRC, n’ayant pas de compétence directe en matière d’habitation, a abordé la problématique sous l’angle du développement économique local, ce qui permettait de répondre à deux problématiques : la pénurie de main-d’œuvre et de logement. Les employé(e)s qui arrivent dans la région ont des besoins de logement à court terme, le temps de consolider leur emploi, d’accéder à la propriété et de s’enraciner dans la région », explique Christophe Maltais, directeur général de la MRC de Charlevoix-Est.
Le processus de mise en œuvre s’est étalé sur près de quatre ans, entre l’idéation et la construction. La coopérative a dû composer avec de nombreux obstacles, notamment des refus de financement liés au caractère atypique du modèle, qui ne correspondait pas aux critères des coopératives d’habitation traditionnelles. Malgré cela, la mobilisation des membres fondateurs — incluant des employeurs, la MRC, des organismes de développement local et des partenaires publics — a permis de mutualiser les compétences et de faire avancer le projet.
Le modèle demeure évolutif et comporte des ajustements en cours de route. « C’est un avion qui se construit en plein vol. Par exemple, il a fallu trouver une nouvelle catégorie de membres pour tenir compte des locataires qui quitteraient leur emploi, puisqu’être employé(e) de l’un des membres de la coopérative est un critère pour avoir accès à un logement », souligne Isabelle Blanchard, directrice du Service de développement économique Mission développement Charlevoix, qui a porté ce projet avec sa collègue Isabelle Laurence Bessone.
« C’est un parcours du combattant. Pour déposer un projet, il faut que ce soit déjà pas mal avancé. Les leviers financiers ne sont pas vraiment agiles. Il faut prendre des risques comme coopérative. Ce sont des projets qui se travaillent à long terme. Les besoins au départ diffèrent souvent de ceux à l’arrivée. Comme MRC, on garde la tête froide et on continue d’avancer, mais un propriétaire privé aurait déplogué. Et comme employeur, on est fier. Ce sont de belles retombées pour nos compétences, la rétention de l’équipe, l’intrapreneuriat. Comme gestionnaire, j’ai mis beaucoup de foi aveugle dans ce projet et nos élu(e)s ont fait preuve de beaucoup d’ouverture. On a pu donner la place nécessaire à nos employé(e)s pour développer un modèle et ça démontrer aux entreprises qu’elles peuvent venir nous voir pour d’autres besoins », conclut M. Maltais.
Un grand projet pour une petite municipalité
À Saint-Honoré-de-Shenley, une municipalité de près de 1 500 habitant(e)s, un projet de logements abordables est devenu un exemple concret de ce qu’il est possible d’accomplir lorsque la mobilisation est au rendez-vous. « Il y a eu une hyper belle collaboration entre tous et ça, c’est wow. Ç’a permis d’aller plus vite, entre autres pour l’approbation par la MRC de la dérogation à notre règlement de zonage et pour la construction grâce au modulaire », témoigne Pier-Olivier Busque, directeur général de la municipalité.
Tout ne s’est pas fait seul, bien entendu. « Il a fallu présenter beaucoup de données, faire comprendre la réalité des petites municipalités. Le conseil municipal a reconnu la nécessité de s’impliquer, d’y mettre du temps. Les partenaires ont été proactifs. Notre projet est la preuve que les nouveaux pouvoirs en logement, ça marche. Les gens sont toujours surpris quand je leur dis que ç’a bien été. Ça nous fera plaisir de partager notre expérience avec ceux qui veulent réaliser un projet comme celui-là », ajoute M. Busque.
Situé en face du Pavillon des sports et du Centre multifonctionnel Desjardins, les bâtiments regroupent des logements de différentes tailles : des 3 ½, des 4 ½ et des 5 ½, afin de répondre à des besoins variés, notamment ceux des familles. Ces logements ciblent particulièrement les personnes à revenu modeste, soit entre 28 000 $ et 60 000 $ par année. Contrairement aux habitations à loyer modique (HLM), les locataires paient 100 % de leur loyer, sans subvention individuelle.
La gestion des immeubles a été confiée à l’organisme à but non lucratif La Villa du rêve, accompagné par l’Office d’habitation du Sud des Appalaches, faisant de Saint-Honoré-de-Shenley un projet pilote pour cet organisme. Plusieurs municipalités de la région ont déjà manifesté leur intérêt pour reproduire le modèle.
L’ensemble du projet est évalué à près de 14 millions de dollars et a été financé grâce aux programmes en place. Le soutien municipal correspond à une réduction des services de la dette sur le compte de taxes pendant 15 ans.
La genèse du projet illustre bien l’importance de l’ancrage local. L’Office d’habitation a approché la municipalité en partenariat avec le propriétaire du terrain, et le conseil municipal a rapidement adhéré à l’initiative. Pour les élu(e)s, il était essentiel que le projet réponde aux besoins du milieu, tant sur le plan résidentiel que communautaire. La collaboration avec l’entrepreneur Bonneville et les autres partenaires a été déterminante, permettant d’accélérer les processus d’approbation et d’adapter le projet aux réalités urbanistiques locales.
Accompagner les municipalités et MRC
Porté par la Table régionale des élu(e)s municipaux de la Chaudière-Appalaches (TREMCA), le projet HACA – Habitation abordable Chaudière-Appalaches – constitue une démarche inédite de concertation régionale en matière d’habitation. Né d’un signal clair envoyé par les citoyen(ne)s, les employeurs et les municipalités dès 2022, le projet a officiellement vu le jour en 2023, puis s’est concrétisé en mars 2024 par la signature d’un protocole d’entente avec le ministère des Affaires municipales et de l’Habitation. Huit MRC sont partenaires de cette initiative, mise en œuvre par ID Territoires, avec un financement du Fonds régions et ruralité (volet 1) et des MRC participantes.
L’objectif principal de HACA est de développer une expertise régionale en habitation afin de soutenir techniquement les municipalités, stimuler l’émergence de projets et favoriser la concertation intermunicipale. Cette approche répond à un constat central : les enjeux du logement dépassent largement l’échelle municipale, surtout en milieu rural, où les capacités financières et humaines sont souvent limitées. Les outils existants sont majoritairement conçus pour les grands centres, alors que, dans une petite municipalité, l’ajout de 10 ou 15 logements représente déjà un projet structurant.
Depuis six mois, ID Territoires accompagne les MRC et municipalités à travers des ateliers, des formations, des visites terrain, des forums d’échange et du soutien individualisé. L’approche est volontairement souple et adaptée au niveau de maturité de chaque milieu. L’équipe n’impose pas de solutions : elle coconstruit les démarches avec les acteurs locaux, en tenant compte de leurs réalités, de leurs priorités et de leurs contraintes. Comme le souligne Manuella Daniel, présidente-directrice générale d’ID Territoires, le principal obstacle n’est pas le manque de volonté, mais bien la capacité de faire.
Les résultats préliminaires sont significatifs. Des priorités d’action ont été définies pour 24 municipalités, un plan d’action en habitation a été adopté à l’échelle d’une MRC, 47 portraits municipaux ont été réalisés et 22 municipalités ont amorcé une réflexion intermunicipale. Un site Web met à disposition des outils concrets, tandis que plusieurs municipalités ont déjà engagé des actions structurantes, comme la révision de leur fiscalité, la mise en place de démarches de participation citoyenne ou le soutien actif à des promoteurs.
HACA ne se limite pas au logement abordable au sens strict. La démarche mise sur une vision élargie de la diversité résidentielle, intégrant notamment les enjeux du vieillissement, de la dévitalisation, de la transformation des maisons unifamiliales et de l’accueil de nouvelles populations. L’équipe développe également des outils pour aider les municipalités à comprendre les étapes complexes d’un projet immobilier, du diagnostic initial jusqu’à la première pelletée de terre.
Le projet, qui se veut un laboratoire d’innovation territoriale, se déploiera jusqu’en 2026. Un forum régional qui se tiendra en avril permettra d’alimenter la réflexion collective sur l’avenir de l’habitation dans la région. Pour la TREMCA, l’enjeu est clair : se doter d’une expertise régionale durable afin de mieux répondre aux besoins des communautés, soutenir le développement économique et préserver la vitalité des territoires.
RénoRégion : un élément aidant à ne pas accentuer la crise
Après la mobilisation créée par l’annonce de la suspension du programme RénoRégion, Québec a réinjecté des sommes lors de sa mise à jour budgétaire en novembre dernier. Un montant de 9,2 M$ est disponible pour 2025-2026 aux personnes à faible revenu pour procéder à des travaux d’urgence sur leur résidence. Bien que la Fédération québécoise des municipalités salue la nouvelle, elle continuera à faire valoir que ce programme contribuant à maintenir les gens dans leur résidence doit être bonifié et que le seuil d’admissibilité doit également être élevé.