Le 27 octobre 2025, la Cour d’appel du Québec rendait la décision Pelletier c. Ville d’Alma1, dans laquelle il était question de la validité de l’expropriation d’un terrain vague afin de l’utiliser pour construire des résidences étudiantes. Dans cette affaire, le Tribunal de première instance avait rejeté la demande en contestation du droit à l’expropriation, car il estimait que le motif constituait bien une fin municipale.
En appel, l’appelant soulevait 3 questions qui peuvent se résumer ainsi :
- Le pouvoir d’expropriation prévu à l’article 570 en conjonction avec l’article 29, al. 1, par. 1.1 de la Loi sur les cités et villes (RLRQ, c. C -19, ci-après : « LCV ») permet-il d’exproprier un immeuble au bénéfice d’un cégep, notamment pour en faire des résidences étudiantes?
- L’expropriation était-elle justifiée, puisque d’autres immeubles étaient disponibles pour la phase I du projet tandis que la phase II était encore hypothétique?
- L’avis d’expropriation était-il suffisamment précis pour être valide?
Le besoin de logements comme fin municipale
La Cour d’appel analyse l’article 570 LCV ainsi que l’article 29 de cette même Loi qui prévoit qu’une municipalité peut acquérir un immeuble au profit de certains corps publics, dont les centres de services scolaires, et qu’elle peut le leur céder à titre gratuit ou onéreux. La Cour confirme le raisonnement du juge de première instance voulant qu’il s’agisse bien d’une fin municipale :
« Bien que l’article 29 al. 1 paragr. 1.1 L.c.v. ne précise pas le mode d’exercice de ce pouvoir d’acquisition, il y a lieu d’appliquer, par analogie, le raisonnement retenu par la Cour suprême dans Leiriao. Dans cet arrêt de principe, la majorité conclut que dès lors que la constitution d’une réserve foncière est une fin municipale prévue expressément à l’article 29.4 L.c.v., il s’ensuit que la municipalité peut procéder à une acquisition, à cette fin, de gré à gré ou par expropriation, et ce, bien que cette disposition ne précise pas le mode d’acquisition par lequel ce pouvoir peut s’exercer. L’acquisition par expropriation opère alors en vertu des pouvoirs généraux d’expropriation “à une fin municipale” conférés par l’article 570 al. 1c) L.c.v. »2
Il serait en effet illogique de permettre aux villes d’acquérir un immeuble au profit d’un centre de services scolaire, mais de limiter la façon dont peut être faite cette acquisition.
En ce qui concerne l’aspect « hypothétique » du projet, la Cour d’appel réitère qu’il est possible pour une ville d’exproprier un immeuble pour un projet dans la mesure où cela s’effectue dans le respect des exigences de bonne foi : « Rien dans la preuve ne permet de conclure que ce projet de résidence étudiante de la Ville ne se concrétisera pas. La Juge de première instance a conclu à l’absence de mauvaise foi ou d’abus de pouvoir de la Ville, et cette conclusion n’est pas remise en question en appel »3.
Cette décision est un jalon important solidifiant la recherche de solutions à la crise du logement étudiant comme une fin municipale permettant l’expropriation d’immeubles.
La précision de l’avis
Or, avoir une fin municipale valide n’est pas suffisant en soi pour que l’expropriation voie le jour; encore faut-il respecter les nombreuses exigences procédurales de la Loi concernant l’expropriation (RLRQ, c. E -25, ci-après : « LCE »). En effet, l’article 9, paragraphe 4 de la LCE prévoit que l’avis d’expropriation doit contenir « un énoncé précis des fins de l’expropriation ».
Dans cette affaire, l’avis d’expropriation mentionnait : « un projet d’immeuble résidentiel avec des partenaires publics ». L’appelant plaidait qu’un tel motif n’était pas suffisamment précis pour répondre aux objectifs de la Loi, à savoir lui permettre d’analyser correctement le droit à l’expropriation de la Ville.
Sur ce point, la Cour d’appel donne raison à l’appelant et considère que « [l] » énoncé en l’espèce est particulièrement vague quant à la fin poursuivie par l’expropriation et ne précise pas à quels organismes elle bénéficiera »4 et « ne pouvait permettre à l’appelant de cibler le fondement du droit à l’expropriation. La vague référence à une visée résidentielle et à des partenaires publics ne lui permettait pas de déterminer quelle était la fin municipale recherchée »5. La Cour d’appel rappelle ainsi que l’exigence d’exposer les raisons précises de l’expropriation constitue plus qu’une simple exigence procédurale, mais bien une condition à l’exercice du pouvoir d’expropriation.
L’appel a donc été accueilli, l’avis d’expropriation et la résolution l’autorisant annulés et l’inscription radiée du Registre foncier. La Ville devra donc recommencer son processus au départ.
Par Me Maryse Catellier-Boulianne, avocate
Morency Société d’avocats s.e.n.c.r.l.
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[1] 2025 QCCA 1343.
[2] Paragraphe 23 de la décision.
[3] Paragraphe 42 de la décision.
[4] Paragraphe 54 de la décision.
[5] Paragraphe 58 de la décision.