22 février 2023
Depuis quelques années, les coûts liés à la réparation et à la reconstruction des bâtiments augmentent à vitesse grand V en raison, notamment, du marché de la construction, de la pénurie de main-d’oeuvre et des difficultés d’approvisionnement. Les experts du Fonds d’assurance des municipalités du Québec (Fonds), seul fonds d’assurance de dommages propriété du monde municipal québécois, remarquent que l’augmentation des coûts provoque malheureusement des situations de sous-assurance.
En effet, ne pas estimer adéquatement la valeur de leurs bâtiments peut entraîner des conséquences très coûteuses pour les organisations municipales en raison de la règle proportionnelle. C’est pourquoi le Fonds encourage fortement ses Municipalités assurées à procéder de façon régulière à une évaluation de la valeur assurable de leurs bâtiments afin d’avoir les couvertures nécessaires pour couvrir les frais de réparation ou de reconstruction en cas de sinistre.
QU’EST-CE QUE LA VALEUR ASSURABLE?
La valeur assurable des bâtiments fait référence au montant d’argent pour lequel un bâtiment est assuré par une compagnie d’assurance. Cette valeur est généralement basée sur le coût de remplacement du bâtiment, qui tient compte du coût des matériaux et de la main-d’oeuvre nécessaires pour reconstruire la structure en cas de dommages ou de destruction. D’autres facteurs peuvent être pris en compte lors de la détermination de la valeur d’assurance d’un bâtiment; entre autres, son âge et son état, le type de construction et toutes les fonctionnalités ou améliorations supplémentaires qui ont été apportées au fil des ans.
Plusieurs facteurs influencent la valeur d’un bâtiment et le coût de sa réparation ou de sa reconstruction :
• Le type de construction;
• Le type de matériaux utilisés;
• Les dimensions et le nombre d’étages;
• L’âge et l’état;
• L’historique d’entretien;
• La situation géographique.
De plus, il est important d’avoir un portrait complet non seulement du bâtiment lui-même, mais aussi de :
• Son affectation (s’il accueille le public, comme un centre communautaire, par exemple);
• Son contenu (par exemple, une caserne de pompiers contient des équipements et des véhicules de grande valeur);
• Ses différents systèmes (électricité, chauffage, climatisation, etc.);
• Ses moyens de protection (alarme incendie, capteurs d’eau, etc.);
Les codes et réglementations applicables (la Loi sur les biens culturels, par exemple).
Ainsi, bien que d’autres méthodes permettent d’évaluer la valeur d’un immeuble, notamment la valeur marchande, et l’évaluation municipale, celles-ci ne sont pas adaptées à l’évaluation de la valeur assurable et pourraient mener à une situation de sous-assurance.
QU’EST-CE QUE LA RÈGLE PROPORTIONNELLE?
La règle proportionnelle est un principe prévu au Code civil du Québec, à l’article 2493, selon lequel un bâtiment doit être assuré pour un certain pourcentage de son coût de remplacement, généralement de 80 à 90 %. Il trouve écho dans les contrats d’assurance des biens généralement utilisés au Québec par l’introduction d’une clause dite de coassurance qui permet de garantir qu’en cas de perte, le bâtiment pourra être reconstruit sans aucun déficit financier. Il s’agit donc simplement d’une méthode permettant de déterminer le montant adéquat de la couverture d’assurance par rapport au coût de remplacement.
En conséquence, si le montant d’assurance qu’elle détient est inférieur au montant d’assurance minimum requis, une municipalité devra assumer une partie des coûts de tout sinistre en biens. En effet, l’indemnité ne dépassera jamais le montant maximal de l’assurance.
Ces coûts peuvent grimper très rapidement dans un contexte de hausse des prix des services et des matériaux. Il est donc très important de procéder à une évaluation rigoureuse des bâtiments municipaux de façon périodique et, pour ce faire, il est préférable d’être accompagné d’experts dans le domaine.
COMMENT ÉTABLIR LA JUSTE VALEUR DES BÂTIMENTS?
Le courtier d’assurance est le meilleur allié pour soutenir les municipalités dans l’évaluation régulière de la valeur de leurs propriétés. Il est toutefois recommandé d’utiliser les services d’un évaluateur professionnel certifié afin d’estimer la valeur de reconstruction des bâtiments municipaux. Cet exercice devrait être répété de façon régulière afin de s’assurer que l’évaluation soit toujours pertinente.
Afin de soutenir les Municipalités assurées par le Fonds dans cet effort, FQM Assurances a mandaté la firme SPE Valeur Assurable pour offrir, à tarifs préférentiels, un service d’évaluation des valeurs assurables de leurs bâtiments. Leur équipe d’évaluateurs spécialisés s’occupe de déterminer la valeur à neuf des bâtiments et équipements municipaux, grâce à une évaluation de la valeur assurable certifiée.
Pour en savoir plus sur ce service et pour demander une estimation, il suffit de remplir une demande d’information en ligne1.
En résumé, la hausse actuelle des coûts liés à la réparation et à la reconstruction des bâtiments requiert une vigilance accrue quant aux montants d’assurance souscrits. En obtenant une évaluation adéquate de la valeur assurable de vos bâtiments municipaux, vous serez en mesure de déterminer précisément vos besoins d’assurance et vous éviterez ainsi les très mauvaises surprises qui pourraient survenir en cas de sinistre.
Pour obtenir plus d’information à propos de la valeur assurable ou pour vous guider dans le processus d’évaluation de vos bâtiments, communiquez avec l’équipe de souscription du Fonds à fonds@fqm.ca ou visitez le site Web à fondsfqm.ca.
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1 fqm.ca/services/approvisionnement-municipal/partenaires-sam/spe-valeur-assurable/
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