Dans une décision récente, la Cour d’appel du Québec est venue préciser la nature juridique d’une entente relative aux travaux municipaux en vertu des articles 145.21 et suivants de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (Directeur des poursuites criminelles et pénales (DPCP) c. Gestion Gilles Laurence ltée, 2025 QCCA 75).
Dans cette affaire, le DPCP poursuivait un promoteur qui avait conclu une entente relative aux travaux municipaux, mais ne détenait pas de licence d’entrepreneur général délivrée par la Régie du bâtiment. Il ne détenait qu’une licence de constructeur-propriétaire. Le promoteur avait été condamné en première instance devant la Cour du Québec, mais la Cour supérieure avait annulé sa condamnation.
Le DPCP a porté le jugement en appel. La Cour d’appel s’est divisée sur la question, mais les motifs majoritaires, rédigés par la juge Sophie Lavallée, ont confirmé la décision de la Cour supérieure et rejeté l’appel du DPCP.
Le jugement majoritaire de la Cour d’appel explique qu’une entente relative aux travaux municipaux n’est pas un contrat d’entreprise ou de services pour l’exécution de travaux. Cela signifie donc qu’un promoteur qui signe une telle entente n’a pas besoin de détenir une licence d’entrepreneur général de la Régie du bâtiment. Autrement, un propriétaire d’immeuble aurait dû détenir une licence pour développer son immeuble, ce qui serait particulièrement contraignant.
Selon le jugement majoritaire, dans le cas d’une entente relative aux travaux municipaux, le donneur d’ouvrage n’est pas la municipalité, mais plutôt le promoteur. C’est donc le promoteur qui doit faire appel à un entrepreneur général détenant une licence pour les travaux. C’est à ce moment qu’intervient un contrat de services, mais uniquement entre l’entrepreneur et le promoteur. La municipalité n’est pas liée à ce contrat de services.
Pour une municipalité, l’objectif d’une entente relative aux travaux municipaux est le financement des infrastructures municipales pour permettre le développement du territoire et non la réalisation de travaux. Pour le promoteur, l’objectif d’une entente relative aux travaux municipaux est de pouvoir obtenir son permis. L’entente relative aux travaux municipaux est donc un contrat qui ne rentre dans aucune catégorie énumérée au Code civil du Québec.
L’arrêt de la Cour d’appel dans Gestion Gilles Laurence a des impacts importants au-delà de la question de la simple détention d’une licence de la Régie du bâtiment.
Par exemple, comme l’entente relative aux travaux municipaux n’est pas un contrat de services, cela signifie qu’il n’est pas possible pour une municipalité de choisir de le résilier sans cause comme le permettrait l’article 2125 du Code civil du Québec pour un contrat de services. Cette situation n’est pas traitée par la Cour, mais elle est une conséquence logique de l’arrêt.
Ainsi, la seule résiliation possible d’une entente relative aux travaux municipaux serait une résiliation-sanction en cas de non-respect par le promoteur des obligations prévues dans son entente.
Notons par ailleurs que l’article 227 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme permet également à une municipalité de demander à la Cour supérieure d’ordonner au propriétaire d’un terrain l’exécution des travaux requis pour rendre l’utilisation du sol ou d’une construction conforme à l’entente relative aux travaux municipaux.
En cas de défaut par le propriétaire de respecter l’ordonnance, la municipalité peut même se faire autoriser à réaliser elle-même les travaux aux frais du propriétaire (pouvoir de l’article 232 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme).
L’entente relative aux travaux municipaux, bien qu’elle soit une sorte de contrat, est donc bien distincte du contrat de services et constitue un type de contrat particulier encadré par la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme.
Par Me Axel Fournier, avocat
PFD Avocats