Alors que se multiplient rapidement les mesures visant à promouvoir la construction d’habitations et de logements au Québec, il faut s’attendre à ce que les villes et municipalités continuent, au fil des prochaines années, d’être grandement sollicitées pour l’émission de permis de construction.
Et avec la multiplication de ces nouvelles demandes, il est certain que nos représentants municipaux devront faire face à de nouvelles questions se rapportant, par exemple, à la nature des travaux projetés et à leur conformité à la réglementation d’urbanisme en vigueur. Cela n’est guère surprenant, considérant que l’agrandissement du parc immobilier québécois obligera nécessairement les promoteurs à repenser leur façon de construire et, incidemment, les sites choisis pour ce faire.
L’une de ces nouvelles questions s’est ainsi récemment posée dans l’affaire Génération 4 inc. c. Ville de Lévis1. Dans ce dossier, un promoteur désirait réaliser un projet d’ensemble résidentiel locatif sur des espaces non aménagés et non exploités. Pour ce faire, il proposait de réaliser des travaux d’aménagement et de stabilisation du sol dans l’objectif d’y implanter d’éventuelles fondations en effectuant du déblai de roc sur trois de ses lots et en remblayant (avec ce même roc) deux autres de ses terrains. Après avoir analysé la demande, la Ville concernée décidait toutefois de ne pas faire droit au projet, estimant notamment que l’excavation de roc sur les trois premiers lots constituait des activités d’extraction.
Saisie du dossier, la Cour supérieure du Québec s’est demandé si les travaux de déblai projetés constitueraient un ouvrage s’inscrivant dans le cadre de travaux d’aménagement de terrains ou si, en raison de leur ampleur et de leur durée, ils constitueraient plutôt un usage autonome prohibé. En réponse à cette question, il a d’abord été rappelé que c’est l’usage réellement fait du lot qui est déterminant pour classifier un usage dans une catégorie prévue dans un règlement de zonage, et non la destination « finale » des biens qui y sont utilisés. De ce fait, même en prétendant que les activités de déblai projetées permettront d’aménager un terrain destiné à la construction d’un projet immobilier, il n’est pas dit que ces activités seront nécessairement considérées comme l’accessoire de travaux de construction.
En conclusion, la Cour a fait droit à la position de la Ville et a statué qu’il serait « difficile de voir comment des travaux d’excavation d’une telle ampleur (le volume [de] roc prélevable estimé sur 5 ans étant de 497 000 m3) pourraient répondre à ces critères de dépendance et de subsidiarité d’un projet dont il n’est pas certain qu’il se réalisera »2.
Il importe de noter que dans cette affaire, la Ville et le Tribunal ont émis des doutes quant à la possibilité même que des permis de construction puissent être octroyés, et ce, considérant la nature des usages permis dans les zones visées par le projet de construction. Il s’agissait donc d’un obstacle additionnel à la réalisation du projet de construction. Il n’en demeure pas moins que cette décision constitue un bon exemple des difficultés inhérentes à l’émission de permis de construction pour la réalisation de travaux (dorénavant fréquents) sur des espaces non aménagés et non exploités.
Si vous désirez obtenir davantage d’informations sur le présent article, ou encore si vous désirez obtenir nos conseils et recommandations légales quant à vos devoirs et responsabilités en ce qui a trait à l’émission de permis, n’hésitez pas à nous contacter. Nous vous assisterons avec plaisir, et ce, au mieux de vos intérêts.
Me Thomas Rainville
Avocat au sein du cabinet Dunton Rainville – Avocats et Notaires
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[1] 2024 QCCS 493.
[2] Idem, para. 50.